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  6月2日,新黄浦发布了一则低调的公告,预示着新黄浦的股权大战正在酝酿新的变化:一方面,“野蛮人”领资投资在二级市场上大量吸筹,三度举牌,坐上第二大股东宝座;另一方面,大连友谊(00679)实际控制人陈志祥等从顶部取得现在第一大股东的部分权益,也有间接触碰到控股权的迹象。两路资本,一个自下而上,一个自上而下,分别试图撼动维持多年的新黄浦股权格局。

  但是,近几年中科创、五牛衡尊等都曾经举牌新黄浦,直逼控股权,最终都是无功而返。未来新黄浦控股权鹿死谁手,投资者还要拭目以待。

  实际控制人股权结构调整

  公告显示,上市公司新黄浦收到武信投资控股(深圳)股份有限公司、深圳市前海伟美投资管理有限公司 知函及相关文件,北京国际信托有限公司德瑞股权投资基金集合资金信托计划次级受益人发生了权益变动,具体变动情况是:

  一方面,2017年4月28日,前海伟美与深圳安瑞汇富投资有限公司(简称“安瑞汇富”)签订《股权转让协议》,受让安瑞汇富所持深圳市易建科技有限公司(简称“易建科技”)40%股权。武信控股分别与安瑞汇富、深圳安锐信德资产管理有限公司(简称“安锐信德”)、冯燕签订《股权转让协议》, 受让其各自所持易建科技19.5%、7.3%和3.2%股权。上述股权转让完成后,前海伟美持有易建科技40%股权,武信控股持有易建科技30%股权。

  另一方面,2017年5月6日,前海伟美与许令忠签订《股权转让协议》,受让许令忠所持桥润资产管理有限公司(简称“桥润资产”)70%股权。武信控股与于国红签订《股权转让协议》,受让于国红所持桥润资产30%股权。上述股权转让完成后,前海伟美持有桥润资产70%股权,武信控股持有桥润资产30%股权。

  这一权益变动的背后有三大重要信息:

  第一,此前桥润资产、易建科技均为德瑞股权基金的次级受益人,分别享有德瑞股权基金10%、32.5%的权益。

  第二,武信控股、前海伟美签订《一致行动协议书》,约定武信控股、前海伟美将其各自间接享有德瑞股权基金的权益保持一致行动,武信控股和前海伟美通过协议安排成为一致行动人。

  第三,德瑞股权基金持有中国华闻投资控股有限公司100%股权,中国华闻投资控股有限公司是上海新华闻投资有限公司控股股东,上海新华闻投资有限公司目前持有新黄浦公司25.07%的股权。

  今年3月份,北京信托披露:北京信托·德瑞股权投资基金集合资金信托计划目前共有四位受益人,均为次级受益人,分别是深圳市易建科技有限公司、北京盛宝通达电气工程有限公司、北京智尚励合投资有限公司和桥润资产管理有限公司。

  权益变动后,易建科技和桥润资产在北京信托·德瑞股权投资基金集合资金信托计划的权益基本上被武信控股、前海伟美取代,北京信托·德瑞股权投资基金集合资金信托计划的受益人实际上变更为3位。

  领资投资遭遇拦路虎

  从表面来看,武信控股、前海伟美都是去年新成立的公司。资料显示,前海伟美成立于2016年4月22日,法人是胡越;武信控股于2016年6月8日成立,法定代表人是陈志祥。

  前海伟美和胡越的公开信息不多,但武信控股以及陈志祥对资本市场来说并不陌生,而且是另外一家上市公司的控股股东。大连友谊公告显示,武信投资控股(深圳)股份有限公司在2016年取得大连友谊的控股权,现持股28.06%,同时陈志祥还兼任武汉太阳物业发展有限公司执行董事等。

  互为一致行动人关系的武信控股、前海伟美看起来似乎实力雄厚,除了公开可查询的持有的房地产物业和公司股权外,目前武信控股所持有的大连友谊股票均没有被质押。大连友谊股票对于武信控股来说,相当于现金。

  不过,也有分析人士认为,虽然武信控股、前海伟美实力雄厚,但是要面对一系列复杂的问题。比如说如何处理与北京盛宝通达电气工程有限公司、北京智尚励合投资有限公司的关系;仅受让了安瑞汇富持有的德瑞股权基金70%的权益,另外30%没有受让,未来关系如何处理。武信控股、前海伟美能否取得德瑞股权基金的绝对控股权、间接控制新黄浦,自上而下的路能不能走路,存在极大的不确定性。

  另一方面,领资投资也表现出了“不差钱”的气质,在新黄浦的股权的争取上非常积极:三次举牌仅用了2个月时间,其中第一次举牌仅用了一个交易日。领资投资“扫货”非常彪悍,但是其多次公开声明:不以取得上市公司控股权为必要目的。与之前公告内容比对,目前领资投资仍然有继续增持新黄浦的额度。

  新黄浦股权争夺日趋白热化,但是新黄浦第三大股东黄浦区国资委目前没有任何表态,其目前持有新黄浦12.64%的股权。

  为什么新黄浦总是被举牌?

  历数近年来最受资本关注的公司,新黄浦算一个。中科创、五牛衡尊、领资投资、武信控股和前海伟美等都表现了对新黄浦的极大兴趣,而且个个都来势汹汹。新黄浦的魅力在哪里?上海浦江国际金融广场、中泰信托等优质资产或者是根本原因。

  新黄浦的资产主要分为三部分:上海浦江国际金融广场、公司现有办公楼、中泰信托股权;其他资产涉及部分商用住宅、少量金融资产、以及少量其它金融机构股权投资,包括收购运营了华闻期货经纪有限公司、瑞奇期货经纪有限公司、爱建证券有限公司等多家金融相关企业。

  一旦优质资产价值得到有效释放,将对会公司的净资产等产生根本性的改善。新黄浦2016年年报显示,公司净资产36.50亿元,目前市值82.6亿元。

  上海浦江国际金融广场或是最大的爆点。上海浦江国际金融广场这一个项目可给公司一次性带来30亿或者是50亿现金,公司净资产膨胀。

  2016年10月10日新黄浦公告,拟在上海产权交易所挂牌出售所持有的上海鸿泰房地产有限公司55%股权。截至2016年6月30日,鸿泰房产资产总额243874.83万元,资产净额59564.56万元。55%股权评估值约13.41亿元。

  对出售资产的原因,新黄浦解释:鸿泰房产为新黄浦开发的商办类房地产项目,目前物业已经竣工,可供出售,公司从整体经济效益和降低资产负债率考虑,拟以股权出让的方式处置。项目处置后,在大幅降低公司资产整体负债率的同时,可大幅增加可用自有资金,为后续项目储备、特别是增加可开发土地储备、增强公司可持续发展打下较好的基础。如交易成功,将对公司交易当期利润产生重大影响。

  新黄浦出售鸿泰房产股权,约等于卖出浦江国际金融广场项目。

  上海浦江国际金融广场项目始于2009年。2009年,新黄浦以增资的形式出资2.44亿元,收购上海鸿泰房地产有限公司55%的股权。鸿泰拥有的虹口区提篮桥街道81街坊项目,地处上海北外滩,地块具有很强的稀缺性和区位优势。该项目属于上海市规划发展的“四个中心”之一的国际航运中心区域,与浦东的陆家嘴地区隔江相望。浦江国际金融广场由一幢38层的5A甲级写字楼与3层商业辅楼组成。

  参照中国金茂上海北外滩的星外滩项目,该项目与上海浦江国际金融广场相距一公里。2016年12月6日消息,中国金茂将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心1号写字楼整售予国家投资开发公司,作价52.88亿元,单价超过8万元/平方米。第二个可参照项目是中信广场,市场均价每平方米6万元左右。第三个可参与的物业是绿地北外滩中心,尾盘价格每平方米5.5万左右。

  上海浦江国际金融广场的12万平方米的物业价格将是多少呢?新黄浦持有其55%的股权,如果每平米价格是6万,约合39亿;如果每平方米8万元,那么约合52.8亿元;如果按单价9万元计算,那么总价59亿元。

  按照市场价计算,一旦上海鸿泰房地产有限公司55%股权的成功出售,那么有望给新黄浦带来少至30亿,多则50亿甚至更高的现金收入。而目前新黄浦的净资产仅36.50亿元。

  值得注意的是,该部分物业目前的评估报告价格并不高。2017年5月份,新黄浦公告将会把上海鸿泰房地产有限公司55%的股权分批转让。首次转让的信息包括:交易标的为上海鸿泰房地产有限公司30%股权及转让方对标的公司 1.0304亿元债权;转让底价为11.49亿元。

  现在,上海浦江国际金融广场的的竞价结果仍然是一个谜。不过,也有分析人士认为,该物业虽然优质,但是要找到有实力的买家顺利交易,也并不容易。

  此外,值得关注的是新黄浦持有中泰信托股权。2016年年报显示,新黄浦持有中泰信托29.97%股权,而中泰信托在2016年净资产为38.99亿元,净利润为2.88亿元。

  信托一直是市场奇缺的金融牌照,备受资本青睐。这一点从近期爱建信托股权之争可见一斑。对于各路资本来说,现在新黄浦持有的中泰信托股权正是低估且奇缺的资源。

上一篇:2017-11-20 03:23:45日《潜江新闻》
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